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介護施設の入居率

 高齢化が進む日本では、介護施設の数も年々増えています。

 競争が激化する中で、高齢者住宅財団が実施したアンケート調査によると、満床の施設の割合はサービス付き高齢者向け住宅の場合でたった23%であり、全体の77%は空室という結果でした。

 施設数全体の4分の1は、入居率80%以下で、満床ではありません。

 入居施設の損益分岐点は85～90%と見られているため、利用者が獲得できなければ赤字経営となり、事業継続が困難になる恐れもあります。

サービス付き高齢者向け住宅の稼働率

 サービス付き高齢者向け住宅事業は、土地所有者に建物を建ててもらって、家賃を払い一括で借り上げるサブリース方式や、自社物件として事業を行うケースがあります。

 どちらの場合でも、土地所有者に家賃を支払うことや、金融機関からの借入金返済が必要となるため、早期の段階で稼働率を上げての収入確保が不可欠となるでしょう。

 住宅改良開発公社が実施したサービス付き高齢者向け住宅開設の運営者対象のアンケート調査では、目標稼働率は90％以上と回答しているものの、目標稼働率達成までにかかると予想される期間は約70％が1年未満としています。

 達成するのであれば、開設前準備と開設後の利用者数獲得がポイントとなり、賃貸住宅として一定の稼働水準をキープしなければならないと常に意識しておくことが必要です。

サービス付き高齢者向け住宅で重要となる入居率

 サービス付き高齢者向け住宅の運営では、入居率を上げることが最も需要です。

 入居率を上げるために、競合施設が増えても差別化を図るなど、何らかの工夫が必要となるでしょう。

 損益分岐点を入居率75～80％に設定しても、大手なら特に問題なないと考えられます。

 しかし中小の場合、仮に満室でも家賃収支だけでは赤字経営になる場合もあるため、訪問介護サービスなどを併設して介護事業収入を得るなど、赤字分を補填する事業も検討しなければなりません。

 短期間で満室化し、2年経過時点で満室状態がキープできていることが、経営を安定させるひとつの目安といえます。