投資用の新築物件を建設工事に発注するときに発生するリスク
不動産投資を目的として更地に新築物件を建築する建設工事が行われるケースとは、
・土地と建物をセットで売られている物件が購入されるケース
・投資家自身が土地を探し、建物も建設会社に発注し建築するケース
に分かれます。
セット売りの物件の場合には、業者が開発・提供している新築物件を購入するケースもあれば、業者から建築条件付きの土地を購入し業者に工事を発注するといったケースも考えれます。
しかし投資家自身が土地を探して建物も注文するといったケースも最近では増えており、たとえば東京23区の土地を仕入れ新築壁式構造RC造マンションを建設するといった場合です。
土地を探し建設会社に発注することは手間がかかりますが、不動産業者の利益を乗せず物件を取得できるため、利回りは高く見込むことができます。
メリットは高い投資方法といえますが、建設会社の倒産リスクには注意が必要です。
建設会社の倒産はめずらしいことではない
新型コロナウイルス感染拡大の影響により、それまではあまり表に出ていなかった建設会社の倒産が表面化しています。
収益物件の建築を建設会社に依頼していたのに、工事が終わらない間に倒産してしまうといったケースはそれまでもめずらしいことではありませんでした。
中には工事中に逃げていなくなってしまうといった悪質なケースもあるほどです。
建物の工事請負契約は、工事着手で工事総額の3割、上棟の際に3割、竣工引き渡しのときに残りの4割という支払約定で建設会社に支払うパターンが多いといえます。
しかし建設会社が倒産してしまうと、着手や上棟のときにすでに支払ったお金を回収できなくなってしまいます。
仮にRC造のマンション工事を依頼していると、億単位のお金が無駄になってしまうと考えられます。
安すぎる工事費用には注意
利回りを高くしたいと考えれば、建設会社を選ぶときもできるだけ工事費用を安くしてくれる会社を選んでしまいがちです。
ただ、適正価格を大きく下回る場合は注意してほうがよいといえるでしょう。
経営が苦しい建設会社の場合、倒産前提で安く工事を請け、工事の途中で計画倒産するといったことも考えられるからです。
建設会社の信用情報を確認することが大切ですが、帝国データバンクや東京商工リサーチなどでおおよそは把握できます。
まったく知識のない状態で不動産投資を始めてしまうと、このようなリスクを負うことになることを理解しておくことも必要ですし、何よりも信頼できる建設会社選びが重要といえます。
