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開発行為の具体的な内容

開発行為とは、建物の建築や特定工作物を建設するため、

・区画変更（水路や道路などの新設・拡幅・付替え・廃止など）

・形状変更（造成などにより土地の形状を変更）

・性質変更（山林や農地などを建築物の建築用の敷地へ変更）

のいずれかを行うことです。

土地を利用する目的に合わせ、建物を建てる上で適合させることを実現させることといえます。

建物建築ではなくゴルフ場やグラウンドなどに利用するために行う場合も、これらを工作物として扱います。

住宅を建築しようとする土地が山林や水田などの場合、まずは宅地造成を行い建築可能とする土地づくりが必要ということです。

山林や水田の形を変えて区画割りを行い、住宅地をつくった後で宅地に住宅を建築する流れが開発行為といえます。

都市計画法における開発行為とは？

都市計画法における開発行為とは第4条12号に、

“都市計画法において「開発行為」とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。”

と記載されています。

ここで記載されている特定工作物には、第1種特定工作物と第2種特定工作物の2種類があります。

第１種特定工作物とは、コンクリートやアスファルトプラントなど周辺環境悪化をもたらす可能性が考えられる工作物です。

第2種特定工作物はゴルフコースや1ha以上の墓苑やグラウンドなどを指しています。

区画の変更とは土地の区切りを変えることで、形質の変更は盛土や切土、整地によって土地の形を変えることです。

すでに宅地を区割りする場合は？

ではすでに宅地である土地を区割りする行為はどうでしょう。この場合も区画の変更として開発行為に含まれます。

ただ、登記上の区分を変更するだけの合筆や分筆などは区画形質を変えるわけではないので開発行為とはいえませんし、建築工事に付随する土地の掘削なども開発行為に含みません。

開発行為には許可が必要？

都市計画区域や準都市計画区域内で開発行為を行う場合は、原則、都道府県知事から開発許可を取得することが必要となります。

ただ、すべての開発行為で許可を必要とするのではなく、都市計画法第29条に定められている除外規定に該当する場合には開発許可申請を必要としませんので確認しておくとよいでしょう。